https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-nguyen-Moi-truong/Thong-tu-33-2017-TT-BTNMT-huong-dan-Nghi-dinh-01-2017-ND-CP-Luat-dat-dai-340179.aspx
Những nội dung gây xôn xao nằm ở điều 6 chương III là thay thế một số nội dung ở Thông tư 23 cũ. Thông tư 23 đọc ở đây:
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Thong-tu-23-2014-TT-BTNMT-Giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-so-huu-nha-o-tai-san-khac-gan-lien-dat-236488.aspx
Nghĩa là nếu người sử dụng đất không phải là HỘ gia đình thì sổ đỏ không phải ghi đầy đủ tên các thành viên trong gia đình. Báo chí giật tít như thế này là rất mất nêt.
http://dantri.com.vn/su-kien/tu-5-12-so-do-ghi-day-du-ten-cac-thanh-vien-trong-gia-dinh-20171122102902363.htm
*
Anh Sầm Hoan (Someone)-1 người công kích kịch liệt Thông tư
33 của Bộ Tài môi với nội dung sổ đỏ cấp cho hộ gia đình phải ghi tên các thành
viên trong hộ có đặt ra 1 tình huống rồi hỏi tôi trong trường hợp đó sổ đỏ phải
ghi tên những ai. Tôi xin phép giả nhời như sau:
Thưa anh Hoan, tôi quả là có cân nhắc không biết có nên trả
lời câu hỏi của anh không. Vì nếu hăng hái phát biểu vụ sổ đỏ này quá, rất có
thể tôi sẽ bị thiên hạ coi là người ủng hộ/có thiện cảm với Bộ Tài Môi-tác giả
của Thông tư 33 được đề cập, trong khi Bộ Tài-Môi này với nhiều sự kiện gần đây
(sự kiện nóng ngày hôm nay liên quan đến chuyện xả thải của Formosa tôi chưa
check nhưng có vẻ như không thể thương nổi) chưa bao giờ gây được thiện cảm của
tôi, và bản thân vấn đề đất đai đến nay chưa có cuộc cách mạng nào chừng nào
chưa công nhận quyền sở hữu đất đai của cá nhân. Tuy nhiên trong vụ ghi tên vào
sổ đỏ đang nóng trên mạng thì tôi vẫn khẳng định các anh bị báo chí cách mạng dẫn
dắt/nhồi thông tin một cách sai lệch như họ vẫn làm 365/365 ngày hàng năm, và bởi
vậy tôi sẽ trả lời anh thêm vài comments nữa trong ngày hôm nay. Nếu vài
comments đó chưa thuyết phục được anh
thì tôi tự nhận là giải thích kém và dừng lại, tôi không muốn bênh vực Bộ
Tài-Môi nhiều hơn nữa, tôi không muốn bênh vực Bộ Tài-Môi quá nhiệt tình!
Anh cảm phiền đợi các comments tiếp sẽ có ngay sau đây.
*
Với câu hỏi của anh tôi có thể hỏi lại: Anh nghĩ sao, trong
tình huống anh hỏi, nếu chưa có Thông tư 33 thì sổ đỏ sẽ đứng tên 1 mình anh (Sầm
Hoan) hay hộ gia đình anh (hộ ông Sầm Hoan)? 2 cái đó rất khác nhau, tôi sẽ giải
thích sau.
Nếu trước Thông tư 33, sổ đỏ ghi tên 1 mình anh thì sau
Thông tư 33 nó cũng sẽ chỉ ghi tên mình anh thôi, không thay đổi gì cả.
Còn nếu trước Thông tư 33, sổ đỏ ghi “hộ ông Sầm Hoan” thì
sau 33, sổ đỏ sẽ ghi tên các thành viên trong Hộ gia đình đó, bao gồm ông Sầm
Hoan, vợ ông và các con ông Hoan, tôi giả sử có 1 ông con nghiện tên là Sầm Huê
(Somewhere) chẳng hạn.
Khác gì nhau giữa trước và sau 33? Không nhiều lắm.
*
Trước 33, chủ nhân của tài sản (người có quyền sử dụng đất)
không phải chỉ là ông Hoan mà là cả hộ gia đình nhà ông Hoan, bao gồm ông nghiện
Sầm Huê trong đó, dù tên ông Huê không ghi vào sổ đỏ.
Ông Hoan muốn thế chấp quyển sổ đó để kinh doanh chẳng hạn
thì tôi, ngân hàng, không thể yên tâm với chữ ký của 1 mình ông Hoan. Tôi sẽ phải
tìm hiểu hộ ông có những ai và tất cả những thành viên trong hộ phải ký tên vào
hợp đồng thế chấp, nghĩa là tôi cần ông Sầm Huê phải ký.
Nghĩa là nếu ông Huê bất hảo, đặt điều kiện này nọ mới chịu
ký thi trước Thông tư 33, tôi-ngân hàng và anh-Sầm Hoan vẫn phải tính đến những
đòi hỏi của ông Huê bất hảo này. Những lo ngại của anh về Thông tư 33 đã tồn tại
từ trước khi Thông tư 33 ban hành.
*
Đối
với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ
theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 về Tài sản chung của hộ gia
đình:
“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.
Khi đó việc chiếm hữu định đoạt phải theo sự thỏa thuận của người đống sở hữu trong hộ gia đình tại thời điểm đó theo quy định tại điều 109 Bộ luật dân sự 2005:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.
Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ghi là “hộ gia đình” thì đất đó không phải là tài sản riêng của anh mà là tài sản chung của anh, vợ anh, ông Huê.
“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.
Khi đó việc chiếm hữu định đoạt phải theo sự thỏa thuận của người đống sở hữu trong hộ gia đình tại thời điểm đó theo quy định tại điều 109 Bộ luật dân sự 2005:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.
Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ghi là “hộ gia đình” thì đất đó không phải là tài sản riêng của anh mà là tài sản chung của anh, vợ anh, ông Huê.
*
Sau Thông tư 33, sổ đỏ ghi tên ông Huê vào. Ít ra thì tôi,
ngân hàng, có thể yên tâm tôi làm việc với ông Huê là đủ rồi, không còn thêm
ông Huệ ông Huề nào nữa. Trước 33 để biết hộ gia đình anh Hoan có những ai tôi
phải xác minh còn mệt. Hộ gia đình ông Hoan là 1 cái gì đó rất mơ hồ, còn ông Hoan+vợ
ông Hoan+anh Huê là những thể nhân rõ ràng, dễ nhận diện hơn, dễ giao dịch hơn.
Và ở những thời điểm rủi ro tín dụng cao, có ngân hàng có xu
hướng hạn chế nhận thế chấp những quyển sổ đỏ mà đứng tên trên sổ là “hộ gia
đình ông A”, anh Hoan vác sổ đó đến giao dịch chúng tôi sẽ từ chối khéo. Các
giao dịch bị ngừng trệ, các thủ tục hành chính phát sinh (phải liên hệ với địa
phương để xác minh về hộ gia đình ông A) rất nhiêu khê mà rủi ro tiềm ẩn còn
nhiều. Nay với việc cái thứ mơ hồ không pháp nhân không thể nhân là “hộ gia
đình ông A” được chú giải bằng những khái niệm rất dễ hiểu: ông A, bà B, anh C
thì công việc sẽ trôi hơn.
Các giao dịch khác cũng tương tự như thế chấp cho ngân hàng
thôi, tôi mua đất đứng tên hộ gia đình anh Hoan mà chỉ có mỗi anh Hoan ký bán,
có rủi ro cao là hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Bây giờ tôi biết lấy được chữ ký của
anh Hoan, vợ anh và cậu Huê là đủ an tâm xuống tiền rồi.
